2009六月号

卷首语

生子当如仲谋  买股当买万科

在这次四川地震中，万科有两项捐赠活动引发公众关注：

1、万科在第一时间宣布的捐款额为200万，这是董事会授权董事长的单笔最大捐款额；2、万科召开临时股东大会公布将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（智慧源杂志5月号对此项行为可能产生的税收筹划空间做了分析）。

智慧源注意到，上述的举措中，万科以及王石为中国经济社会最佳地演绎了公司治理的核心内容：在所有权和经营权分离的条件下，如何分布委托人与代理人的责任和权利，如何遵循决策公司事务时的规则和程序。我们欣赏这样的万科。

英雄辈出的三国时代，曹操发出了“生子当如孙仲谋”的感言，此时，在网络民众一边倒地对万科的抨击声中，我们坚持保持理性的视点，向伙伴们推荐专业化+规范化+透明化的万科，继续“学习万科好榜样”。

智慧源   任伟

在本期《房地产财税筹划》2008年六月号刊三个栏目中，我们为您准备了以下内容：

智慧源视点：杨国强收购香港TVB大股东邵逸夫26%股权的传闻在经济界引起较大的轰动，质疑收购传闻的真实性、可行性，然而智慧源公司跳出其中的不确定性，从税务的角度出发，论证收购行为对地产公司乃至国内其他企业的影响。

智慧源点评：选择经典且具实效性的税务筹划案例，希望能给您的企业带来筹划思维上的拓展。借鉴其他专业人员的方案，智慧源结合自身的经验，为您提供新的商业地产运营模式，降低税收负担。

智慧源答疑：精选咨询以及课程中常见的疑难问题解答，并提出智慧源的应对观点供广大读者分享。

智慧源视点

房地产企业税收筹划系列文章之—从杨国强收购TVB谈起

作者：李明俊 程龙贵

日前，碧桂园（02007.HK）主席杨国强拟以100亿港元收购电视广播（TVB00511.HK）大股东邵逸夫26%股权。对于该次收购是以杨先生个人名义，还是以碧桂园公司名义进行目前仍不明确，是否能够成功收购存在若干不确定性因素。在此，我们想跳出上述不确定性，当这件事已经发生或未来一定会发生，仅仅从税务筹划的角度，就该类收购行为对大陆地产公司税负可能产生的影响及其中可能产生的税务筹划空间谈一些看法，拓展大家视野。

为了将该收购行为模式说明清楚，现假设大陆某地产公司股东拟收购一间香港广告公司，并且通过该香港广告公司在香港宣传推广其旗下楼盘，则对整体税收可能带来的变化是：

大陆地产公司：

依据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十四条的规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。在国内，我们大多数房地产企业现广告费支出基本上都未超过销售额的3%。这其中还有很大的空间可以利用。假设大陆企业支付给关联的香港广告公司广告费1亿元，则，

大陆地产公司将可抵减企业所得税：10000*25%=2500万元。

香港广告公司：

由于经济业务发生在香港，该广告宣传业务香港公司在中国大陆不涉及任何的纳税义务，只在香港存在纳税义务。由于香港不存在缴纳流转税的问题，同时根据香港《香港特别行政去税务条例》规定：在香港经营业务而获得的纯利润必须缴利得税。凡在香港经营任何行业、专业或业务而从该行业、专业或业务获得于香港产生或得自香港的所有利润（由出售资本资产所得的利润除外）的人士，包括法团、合伙商号、信托人或团体，均需缴税，征税对象并无香港居民或非香港居民的分别。

故香港广告公司收取1亿元广告费，需要缴纳1650万元（10000*16.5%）利得税款。

综上，由于两者之间在所得率上存在8.5%的差距，所以，如支付关联的香港广告公司1亿元广告费，则整体可以节税850万元。而由于广告服务为无形产品，其定价合理性比实物资产更难界定，这就为大型地产企业利用国际税率差异，通过转让定价手法转移利润，降低税负带来了一定的空间。

本文对我国境内的中小开发商同样是有一定纳税筹划空间，如果境内房地产开发商能够收购境内亏损的或者核定征收以及低税负地区的广告公司，扣除流转税及其附加和文化事业建设费以后，整体税负仍然有可能所降低。

本文再次论证我们的思路，房地产企业利用价值链延伸可以降低整体税负，我们注意到广州富力集团设立自己的住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、会所公司。同时，2008年2月发生的上实集团8亿入主上海路桥事件，笔者认为该收购案也为上实集团纳税筹划留下了空间。

以上拙见，未考虑企业经营和收购行为中可能会涉及的其他复杂因素，仅从税负单一的因素做一学术的研究和探讨，不对之处，敬请批评指正。

（作者系深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问）

智慧源点评

商业地产租金收入的筹划

作者：段光勋　来源：中国税网

某中外合资的房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，在招商前对租金收取进行了筹划，主要解决房产税过高以及所得税问题。该企业预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元。筹划人员认真分析了该公司的情况，提出了以下筹划方案：

 1）专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。经营范围包括：市场管理、物业管理、咨询服务等。该公司应具有物业管理资质，尽可能录用军队转业干部（占总人数的60%以上）。

2）在市场管理公司要行使部分政府管理职能（政府招商，税务、工商、计划生育等一站式服务）。

3）对市场内商家实行"会员制"管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。

这样，对所有进入该市场的商家实行会员制后，收取约为租金25%左右的会员费（物价局批文）、10%左右的物业管理费（房管局、物价局备案）；在租金收取上，对会员一律实行6.5折优惠。

经过上述筹划后，年度营业总收入基本不变约为5000万元，其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。可以节约房产税：1750万元×12%＝210万元据测算，通过出租物业该公司每年将赚取税前利润500万元，由于使用了职工总人数60%　的军队转业干部，公司将少交三年的企业所得税近500万元、少交三年的营业税750万元。

注：根据财税[2003]26号 文件精神，为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60 ％（含60 ％）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。

智慧源点评：

在房地产市场处于低谷时期，资深房地产经理人任志强针对我国日益高企的房地产税收提出只租不售的观点，来回避销售不动产形成的高税负，但是，租房也同样存在营业税、房产税以及企业所得税的问题，本文作者有效的利用收入转化原理降低房产税计税依据，同时，进一步利用安置军官税收优惠政策降低营业税，需要注意的是，在2008年1月1日前该筹划安排理论上是可行的，但在2008年1月1日以后，由于新企业所得税法已经取消了转业干部3年免征企业所得税的优惠，该文中所得税优惠部分不能享受。另外，针对某一大型商业机构独家承租的情形，我们在此补充一筹划方案：可以考虑变出租为联营，将租金收入转化为利润分成，这样除营业税可以免征外，房产税就由从价征收变成从量征收，计算方式不同，税负产生了差异。有可能会降低。

需要特别提出的是，该筹划方案中的定价在实务中应事先与主管税务机关沟通，防止税务机关认为不合理而进行纳税调整。

                                                    点评人：程龙贵

智慧源答疑

l        房地产企业将开发房分给股东和员工，是否要视同销售交税？

我公司将未销售完的楼房的尾盘的一部分分给股东，一部分以成本价销售给内部员工。请问如何纳税？

答：依据新企业所得税法实施条例第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

另，在总局关于房地产企业所得税征收新的管理办法未出台前，属于法律缺位，在其期间，可暂按原国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》文件执行，即，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

所以，分房给股东及以成本价售房给员工是要视同销售征税的。如果销售价格过低，税务局有权对价格进行核定。核定的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

筹划要点提示：

如果是商业部分希望做为投资性物业长期持有的话，则在产品立项报建时，就可以考虑以自建固定资产形式分开报建，如果做的到的话，则可以无须缴纳企业所得税、土地增值税，税负会明显降低。

l        新企业所得税法实施后，原所得税相关税收政策如何延续？

根据新税法规定,外商投资企业和外国企业所得税法和企业所得税暂行条例同时废止。那么内资企业所得税法是否被新法所替代而废止？原依据外资企业所得税法和内资企业所得税法所制定的法规，如税前扣除办法、财产损失税前扣除管理办法等也被废止？尤其外资企业涉及扣除、享受优惠条件等方面的税收管理程序、涉税金额计量等等问题，是比照内资企业执行，还是要等新规出台，还是按原规定操作？

答：1、《中华人民共和国企业所得税法（2007）》规定，本法自2008年1月1日起施行，1991年4月9日第七届全国人民代表大会第四次会议通过的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》以及1991年6月30日国务院发布的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》和1994年2月4日财政部发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》同时废止。

2、对原依据外资企业所得税法及实施细则和内资企业所得税暂行条例及实施细则所制定的，如税前扣除办法、财产损失税前扣除管理办法等法规内容，新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例有明确规定的，按新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定执行，新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例没有明确规定的，在没有相关法规规定废止上述法规及另有法规规定外，目前还是可以执行的。

3、对外资企业涉及扣除、涉税金额计量等问题，新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例有明确规定的，按新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定执行，新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例没有明确规定的，外资企业原来有相应规定的，在没有相关法规规定废止上述法规及另有法规规定外，目前还是可以执行的。外资企业原来没有相应规定的，不能比照内资企业的原来的规定执行，还是要等新的相关法规的出台。

4、新法出台后，所得税方面要享受税收优惠，按以下文件执行，即：新《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条的规定及实施条例、国发[2007]39号《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》、国发[2007]40号《国务院关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知》、财税[2008]1号《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2008]21号《财政部、国家税务总局关于贯彻落实国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策有关问题的通知》执行。

筹划要点提示：

随着新企业所得税法逐步铺开，后续的补充文件不断出台，原来的纳税筹划方案需要重新评估与考量，判断是否已失效作废，同时，积极跟踪研究新文件，研究新的筹划方向，我们也将在第一时间继续为您追踪报道，敬请关注。