卷首语
尊敬的伙伴：
华为通讯任正非有篇文章“华为的冬天”，在中国企业界广为流传，牛根生、杨元庆等人均为该文的积极推荐者。中国房地产行业正面临冬天，这已是不争的现实，此时，我们向房地产行业的伙伴们推荐此文，相互鼓励，相互取暖。
但同时，业界的伙伴一致认为：伴随中国城市化进程，房地产业必将或者已经成为了国民经济的支柱产业。目前，房地产业界人士需要做的事情就是：抓好内部各项管理，等待房地产行业春天的到来。
这一天会很快到来的，我们有这样的信心。
“智慧源”希望可以在这寒冷的季节里，为房地产业界的伙伴们披上一件棉衣。
智慧源 任伟
在本期《房地产财税筹划》2008年五月号刊三个栏目中，我们为您准备了以下内容：
智慧源视点：汶川地震让中华民族又一次紧紧团结在一起，地产公司履行企业社会责任，为灾区捐款捐物，万科、雅居乐公司亿元的捐赠行为，被媒体热炒，智慧源冷静思考两家公司捐赠行为可能产生的税负差异，提出了其中存在的筹划空间，希望能给地产公司带来一些启示。
筹划实务：选择经典且具实效性的税务筹划案例，希望能给您的企业带来筹划思维上的拓展。站在税务的基础上，为您分析如何降低高管个人所得税，帮助企业可以留住高层管理人员。
法规资讯：精选最新的财税法规，研读并关注房地产行业税收政策变化动向。房地产行业不同于其他行业，其税收政策有一定的自身特点，我们将为您解读其中奥妙。
智慧源视点
房地产企业税收筹划系列文章之五
——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起
作者：李明俊 程龙贵
2008 年5 月12 日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。
捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：
一、捐赠主体的选择
万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）
二、捐赠资产的选择
捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。
另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。
三、捐赠额度和年度的选择
新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当年度亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠年度的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。
四、捐赠途径的选择
税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业年度会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。
我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。
笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。
备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。
一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考，以上拙见，有不同之处，敬请批评指正。
（作者系深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问）
筹划实务
企业高管报酬发放方式之税负比较
新企业所得税法取消了计税工资的限制，只要是合理的工资支出均可以在所得税前扣除，对房地产公司而言，无疑是个重大利好消息，在地产公司人才重金难求的今天，提高高管实际收益无疑是争取并留下人才的有效手段之一。但是面对高税率的个人所得税，如何降低高管的个税是目前地产公司需要解决的问题。为更好的说明个人所得税节税方法，现以我司某咨询客户公司高管王某为例，王某是XXX房地产开发有限公司分管工程的副总经理，且为公司小股东。该公司计划给予王某全年50万元的报酬（当地个人所得税免征点为2000元，可在企业所得税税前扣除，企业所得税税率为25%）。这50万元的收入应该怎样发放呢？我们有四个方案供参考比较。
第一种方式：以奖金的形式发放。具体发放方法是平时发月工资2,000元。年终，公司根据业绩考核的结果再向其发放人民币476,000元。
王某应缴纳个人所得税
＝476,000×25%-1375=117,645（元）
发放这50万元的工资和奖金后，个人应纳税额为117,645元。
注：根据国税发（2005）9号文，年终奖可以先除以12后再计算适用税率。因此，王某年终资金47.6万元适用个人所得税税率为25%[39666.67（476,000/12）]
第二种方式：实行年薪制，年薪50万元（不包括其他福利）。
根据实行年薪制的有关规定，经营者全年应纳的个人所得税为：
[（500,000÷12-2,000）×25%-1375]×12=102,500（元）
发放这50万元的工资和奖金后，个人应纳税额为102,500元。
第三种方式：做股息、红利分配。企业每月给王某发放2000元工资，另将476,000元以股东红利的形式发放。此时，王某应缴纳个人所得税＝476,000×20%=95,200（元）。但由于股息红利属税后分配，企业实际为此承担了企业所得税，我们倒推计算企业为此承担的金额是：
设476,000元对应的所得额为Ｘ，则：
Ｘ=476,000÷（1-25%）=634,666.67（元）；
公司应缴纳企业所得税=634,666.67×25%=158,666.67（元）。
两者合计，发放这50万元的工资和红利时，企业和个人应纳税额合计为253,866.67元。
第四种方式：月工资为3万元，年工资为36万元（社会平均工资为每年2万元），年养老保险、医疗保险、住房公积金、失业保险分别为1.2万元（即社会平均工资三倍的20%）、2.16万元、1.8万元、0.216万元，年终奖金8.624万元。
根据工资福利有关税收规定，经营者个人每月应负担的住房公积金、医疗保险分别为工资总额的5%、2%，养老保险、失业保险分别按社会平均工资三倍的8%、0.5%缴纳，此四项可不并入工资薪金所得计算个人所得税。全年应纳的个人所得税为：
[（30,000-1,500-600-400-25-1,600）×25%-1375]×12+86240×20%-375＝77,998（元）
公司与个人合计应缴纳所得税为77,998元。
结论：如果对上述四种激励方式的企业和经营者应纳的所得税及经营者税后净所得作一个比较，我们可以发现，上述四种激励方式中以平均发放、年终同时获取奖金即第四种方式为最优，股息分配税负最重。
行业分析：
个人所得税的筹划空间较小，而且目前个人所得税筹划重点还仅限于一般职员的工资性收入领域。对于收入较高的企业高层管理者的筹划还没有成为主流，这与我国目前的税务征管环境有关，随着税务征管力度的加大、税务稽查方式的完善；再加上企业薪金报酬体系的完善和进一步复杂化，高收入者的报酬筹划必将成为个人所得税筹划的重点。该案例将目前企业高层管理者报酬涉及的税务处理方式及法规进行了总结和分析，对企业高层管理者的报酬体系设置有一定的参考意义。
法规资讯
房地产企业所得税预缴政策发生变化
房地产企业资金流紧张问题更加突出
日前，国家税务总局下发国税函（2008）299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产税收预缴问题做了重新规定。从2008年1月1日起（外资如第一季度已按原预计利润率办理完毕，则可以从二季度开始执行），不论内资还是外资地产公司，在产品未完工前，都将按规定的预计利润率计算缴纳企业所得税，并且不允许扣除营业税金及相应的期间费用。这将会使本已捉襟见肘的地产公司现金流紧张问题进一步加剧。
原文附后。
国家税务总《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》
国税函〔2008〕299号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。
国家税务总局
二00八年四月七日
