售后返租如何避免重复征税

【案例说明】某房地产公司即将推出商铺对外销售，因房地产行业的大气候不好，为加快资金回笼，该房地产公司现在已和18位客户谈妥如下销售模式（实质是销售返租模式）：将商铺卖给客户后，该房地产公司再替客户经营管理该商铺3—5年，并定期向客户支付5%—7%的收益（《商业房产委托经营管理合同（略）》。该合同中甲方为购买客户，乙方为该房地产公司），双方约定由乙方（该房地产公司）承担甲方收益的开票税费。如该房地产公司以1 0000元／平方米将商铺卖给客户，和客户同时签订《商业买卖合同》和《商业房产委托经营管理合同》，该房地产公司按10000元／平方米的售价开票给客户，客户付全款给该房地产公司。然后在经营托管的第1—5年，该房地产公司分别向客户支付500元／平方米、600元／平方米、700元／平方米、700元／平方米、700元／平方米的费用，期间客户向该房地产公司收款时开具的发票的税款由该房地产公司承担。

由于上述模式是营销中心自主和客户谈妥的，事先没有有经过财务，虽然会导致该房地产公司土地增值税、营业税金及附加等多支出较大金额，但由于已和客户谈妥，而该房地产公司又急于回笼资金，对这18位客户已无法改变这种销售模式，现在只能完善该合同，使该房地产公司损失最少。

【问题】如按照现有《商业房产委托经营管理合同》，该房地产公司支付5%—7%的款项给客户时，客户开具服务业发票（税率7. 075%），而不是开具租赁发票（税率19. 58%），是否合法？如果税务部门认定是返租业务，必须开具租赁发票，那该房地产公司要怎样修改该《商业房产委托经营管理合同》的条款才能避免？

【解答】按照现在的协议，无论是委托经营，还是返租，均会作为租赁处理。因为在该项业务活动中，业主提供的是房屋使用权，房地产企业向业主支付的房屋使用费就是租金，一定要缴纳19.58%的税费。由于税票的抬头为业主，该房地产公司在计算企业所得税时，这笔费用还不能作税前扣除。

该房地产公司实际再对外转租时，还需缴纳一道营业税及附加和印花税。这显然是重复缴税。实际对外转租的租金，其收益通常达不到5%—7%，但业主却按约定的“委托经营收益（即租金）”纳税。

建议对该房地产公司的销售模式作如下修改：

由业主委托该房地产公司对外出租，签订委托租赁合同，另外再签订一份租赁授权书（格式如下）。在委托租赁合同中约定，房地产公司承诺给业主的5年内的固定回报分别为500元／平方米、600元／平方米、700元／平方米、700元／平方米、700元／平方米。上述固定回报均不含税，不因税率的调整而影响业主的收益。

房地产企业代收的租金全部属于业主的租赁费收入，如果实际租赁费大于固定回报的部分，作为房地产企业的受托佣金，从代收租赁费中扣除；如果实际租赁费小于固定回报，视同房地产企业违约，由房地产企业向业主支付违约金补足差额部分。租赁收入发票由业主向实际承租人开具，税款由业主缴纳。

租赁合同格式：甲方（业主）；乙方（承租方）；丙方（房地产公司，业主的代理方）

现以第一年为例，说明房地产企业的账务处理。

情形一：实际对外租金为400元，以业主的名义给承租方开具发票400元，业主缴纳税费78.32元。房地产公司作账务处理如下：

借：银行存款               400.00

贷：其他应付款=业主    400.00

借：营业外支出=违约金    178.32[100＋78.32(400×19.58%)]

其他应付款一业主      400.00

贷：银行存款            578. 32

凭据：业主开具收据。

以上操作，房地产公司除承担业主税费78. 32元外，无其他税费。违金支出可以在企业所得税税前扣除。

情形二：若实际对外租赁费为600元，以业主的名义给承租方开具发600元，业主缴纳税费117.48元。房地产公司作账务处理如下：

借：银行存款               600.00

贷：其他应付款=业主     600.00

借：其他应付款一业主       600.00

营业外支出一违约金      17.48

贷：银行存款             617.48  (500＋117.48)

凭据：业主开具收据617.48元。

情形三：若实际对外租赁费为690元，以业主的名义给承租方开具690元，业主缴纳税费135.10元，房地产公司作账务处理如下：

借：银行存款                690.00

贷：其他应付款=业主     690.00

借：其他应付款=业主      690.00

贷：银行存款               635. 10 (500＋135.10)

其他业务收入=受托佣金54.90

房地产公司给业主开具手续费发票54.90元，缴纳营业税及附加：54. 90× 5.5%＝3. 02（元）。并作账务处理如下：

借：其他业务成本                3. 02

贷：应交税费=应交营业税      2.75

=应交教育费附加 0. 08

=应交城建税      0.19

由此可见，房地产公司只有在实际租金大于向业主支付的固定收益及为业主承担租金税费时，才会取得手续费，只就手续费的部分缴纳营业税及附加即可。

附：

托租赁授权书

兹委托                                                 公司代理本人名下的某某城市广场                 区之                 层号商业店面（共         间）的对外租赁和管理事宜，并以受托公司的名义代表本人起草签订并履行《租赁合同》。

特此授权！

委托人：

签  名：

身份证号：

营业执照号：

          年    月    日